Строительная экспертиза представляет собой комплекс мероприятий, направленных на выявление нарушений и дефектов, возникших в результате проектно-сметных, строительно-монтажных или ремонтно-отделочных работ. Зачастую проводимые исследования способны решить дальнейшую судьбу объекта недвижимости: установить степень его пригодности к эксплуатации, возможность капитального или текущего ремонта и т.д.
Когда необходимо проведение строительной экспертизы
Строительная экспертиза проводится в случае возникновения споров на этапе подготовки и непосредственно возведения объекта. В таком случае экспертиза является досудебной и называется строительным аудитом.
Также экспертиза может проводиться на этапе судебного разбирательства. В рамках уголовных дел экспертиза назначается следователем либо прокурором, а в рамках гражданского либо арбитражного процесса — судом.
Строительная экспертиза проводится в следующих случаях:
- Определение соответствия качества фактически проведённых работ государственным нормативам, проектным требованиям, договорам. Определение объёмов и стоимости проведённых работ.
- Проверка обоснованности проектно-сметной документации. Установление причин возникновения неполадок и повреждений, а также стоимости их устранения.
- Оценка износа инженерных сетей и коммуникаций, сооружений.
- Определение в спорном домовладении порядка пользования, выделения доли.
- Оценка качества отделочных работ, капитального ремонта, реставрации.
Что может выступать в качестве объекта строительной экспертизы
В качестве объекта строительной экспертизы может выступать:
- Незавершённое строительство.
- Строительные конструкции и материалы.
- Строительно-монтажные и ремонтно-отделочные работы.
- Акты о технических причинах аварий и несчастных случаев.
- Подтверждающие оплату выполненных работ документы.
- Журналы технического и авторского надзора.
- Акты об отведении земельного участка под застройку.
- Договоры на поставку строительных материалов и оборудования.
Также в качестве объекта могут выступать результаты других строительных экспертиз.
Виды строительной экспертизы
В настоящее время согласно действующему законодательству выделяют следующие виды строительной экспертизы:
- Экспертиза организации проведения строительных работ. Производится с целью установить обоснованность сопровождающей документации, соответствие документации действующим строительным нормам и правилам. Данная экспертиза устанавливает законность строительства, наличие утверждённой проектно-сметной документации, осуществление авторского и технического надзора.
- Экспертиза объёмов и стоимости строительно-монтажных работ. Проводится с целью решить разногласия между заказчиком и исполнителем в части фактически выполненных работ и документально зафиксированных подрядчиками.
- Экспертиза качества строительно-ремонтных работ. Производится в случае возникновения разногласий между заказчиком и исполнителем. В ходе экспертизы даётся оценка соответствия произведённых работ строительным нормам и проектно-сметной документации.
- Экспертиза инженерных сетей и коммуникаций. Проводится в случае необходимости исследовать надёжность инженерных систем и коммуникаций: электрических сетей, канализации и вентиляции, сигнализации и кондиционирования. Также к данной разновидности экспертизы прибегают при анализе обустройства и функционирования котельных и личных теплопунктов.
- Оценка стоимости незавершённого строительства. К данной экспертизе прибегают при консервации строительных объектов либо при возобновлении строительных работ. В результате выдаётся заключение о целесообразности продолжения строительства.
- Экспертиза проектно-сметной документации. Данная экспертиза позволяет выявить злоупотребления при разработке проектно-сметной документации и исключить преднамеренные завышения стоимости работ, сроков строительства, транспортных расходов и т.д.
- Анализ факторов фактического удорожания строительства. К данной экспертизе прибегают при необходимости выявить реальные и обоснованные причины повышения затрат на строительство, вызванные объективными причинами: рост инфляции, изменение цен на материалы и работы, переход земли под застройку в другую зону использования, увеличение сроков строительства.
- Экспертиза затрат по видам ремонта и капитального строительства. Проводится в случае возникновения недопонимания юридических и налоговых органов по вопросам отнесения расходов на ремонт или реконструкцию.
- Определение размеров ущерба недвижимости. Проводится в случаях, когда недвижимое имущество пострадало в результате воздействия на него человека или стихии. В результате экспертных действий выдаётся заключение с указанием степени виновности лиц либо для обращения в страховую организацию.
- Правовая база для проведения строительной экспертизы
В ходе проведения строительной экспертизы специалисты руководствуются следующими правовыми актами: СНиП, 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», 184-ФЗ «О техническом регулировании».
Вопросы для эксперта
Обычно эксперту, проводящему строительную экспертизу, задаются следующие вопросы:
- Соответствуют ли работы по капитальному строительству проектно-сметной документации и требованиям иных нормативных актов?
- Какие отступления от проектно-сметной документации и требований иных нормативных актов были допущены в ходе строительных работ?
- Какой объём строительно-монтажных или строительно-ремонтных работ был произведён по факту?
- Какова стоимость работ по устранению недостатков ненадлежаще выполненных строительных работ?
- Выполнен ли прописанный в акте сдачи-приёмки объём работ по факту? Каков объём и стоимость фактически произведённых и согласованных сторонами работ?
- Данный список вопросов не является исчерпывающим, и при возникновении других вопросов рекомендуем обратиться за консультацией к эксперту.